消費増税や東京オリンピックなど、
不動産売買・不動産投資を巡る状況について、前編後編に分けてお伝えします。
後編はこちら
これから不動産売買や不動産投資を考えておられる方にとって、不動産価格の大きな変動要因は気になる所ではないでしょうか。
2019年10月からの消費税増税、
2020年には東京オリンピックが開催されるにあたり
不動産価格はピークを迎えると散々言われていますが、実際のところはどうなのでしょうか。
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不動産売買や不動産投資でも人気の高いマンションを例に見ていきましょう。
また不動産が暴落すると言われているのが「2019年問題」です。
どのような問題なのか？また、果たして本当に起きるのでしょうか？
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目次
不動産売買、不動産投資の今。2019年問題とは
2019年問題とはどのようなものなのでしょうか。
国立社会保障・人口問題研究所は2013年1月に
「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」で、
世帯総数が2019年をピークに減少に転じると発表しました。
これにより、
世帯数の減少から住宅の供給過剰に陥ることで2019年に不動産価格が暴落するのではないかと予想されました。
人口や世帯数が減少すれば、住宅の需要が減ってマンションや戸建て住宅は売れなくなり、賃貸の入居率にも影響が生じます。
住宅購入のターゲットであるファミリー層が減少して不動産市場には大きな影響が出ると考えられたのです。
これがいわゆる2019年問題です。
自分と同じようなファミリー世帯は周りに多いから、ピークと言われるとそんな気もするなあ。
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2019→2023→2030年？
しかし、
国立社会保障・人口問題研究所は、
2018年1月に新たな推計で世帯総数増加のピークが2023年まで延びると発表したのです。
つまり世帯数減による2019年の不動産価格暴落はなくなったと言えるわけですが、今度は2023年に暴落はあるのかということになります。
上記の推計を詳細に見ていくと、
3世代同居の家庭は既に減少傾向にあるものの、
核家族は2021年から減少が始まり、単身世帯に至っては2033年から減少するとなっています。
とはいえ、
総世帯数の減少がそのまま不動産の暴落に繋がるのかという点も疑問が残ります。
2023年以降も人口増えると推測されている地域は数多くあるのです。
国立社会保障・人口問題研究所の推計では、
2030年から全都道府県の人口が減少に転じるとのことです。
逆に言えば、
2030年までは人口増の地域があるのです。
詳細なデータを見ると一概にも言えないのね。
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不動産の価値はエリア次第
利便性の高い土地の需要は下がりにくいため、
暴落するのではなくエリアによる需要の差が開くのではないかと予想されます。
人口流出地域では需要が減って不動産価格は下落する一方で、人口増加地域では住宅需要も継続すると考えられるのです。
資産価値を考えると購入するエリアが成否を分けることになりそうです。
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不動産売買・投資するなら消費税増税の前？後？
不動産購入では売買の金額が高額になるため、消費増税の影響を見過ごすことはできません。
例えば、
4000万円の建物を購入した場合には、増税分の2％は80万円にも上ります。
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過去の消費増税前には駆け込み需要が発生しました。
そして、
増税後には需要が減り、市場は大きく落ち込んだのです。
消費税の適用は、
引き渡しが増税前と後のどちらになるのかで適用税率が変わります。
引き渡しとは、
不動産の所有権を売主から買主へ移転することで、住宅の鍵の受け渡しや各種登記の実行などがこれに当たります。
しかし本当に、
増税前に慌ててマンションを購入する方がメリットが大きいのでしょうか？
新築マンションと中古マンションでは若干状況が異なる部分もありますので以下で確認していきましょう。
消費税には課税対象となる取引とならない取引がある
そもそも消費税には課税対象となる取引とならない取引が存在します。
まず、
不動産の個人間の取引は課税対象になりません。
中古マンション市場の場合、売り主が個人であることも多いですが、この場合消費税の課税対象にはならないので増税の影響は全くありません。
一方で、
中古マンションであっても不動産業者を通して売買した場合は消費税の課税対象となります。
また、
新築マンションはデベロッパー（マンション開発業者）が販売しているので課税対象となります。
しかし消費税が課税される場合にも販売価格全てに課税されるわけではありません。
マンションの販売価格は、大きく土地代と建物代、消費税に分けられます。
このうち、
建物代については課税対象となりますが、土地代については課税されません。
つまり、
今回の増税の影響を受けるのは、販売価格のうち建物代のみということになります。
「すまい給付金」とは
また、かつての消費増税時の混乱の教訓を生かして政府も対策を講じています。
それが「すまい給付金」と「住宅ローン控除の延長」です。
「すまい給付金」とは、消費増税による住宅購入者の負担を軽減するために年収に応じて現金を給付する制度です。
今回の増税では、
収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付してくれます。
他にもいくつか条件がありますので、
国土交通省の給付金シミュレーションサイト（参照）を確認してみてください。
「住宅ローン控除の延長」とは
「住宅ローン控除」は、
住宅取得から6か月以内の入居でその住居に住み続ければ、
入居した年から10年間ローン残高の1％相当額が所得税から控除される制度です。
消費税10％が適用される住宅取得をして、令和2年12月31日までに入居した方は、控除期間が3年延長されます。
一概に消費税増税の前とも言えない
不動産においては、
課税対象となる取引とならない取引がある事や、
「すまい給付金」や「住宅ローン控除の延長」などの制度があることをご紹介しました。
これらの制度を活用することで、金銭的なギャップはある程度埋められるのではないでしょうか。
また増税2％の影響は、不動産購入や不動産投資の全体収支において大きいものではありません。
そもそも不動産は大慌てで売買するようなモノではありません。
冷静に市場を見極め、熟考し、満足度の高い、あるいは効果的な活用を探る方が得策かもしれません。
タイミングもある程度はあるけど、賃貸と違って分譲となると慎重になるべきだわ。
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後半では、主にオリンピックの影響について考察していきます。
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10年前に購入した都内の中古マンションが買った時より高く売れたと言っていたので、気になってました！